1. ¿Qué obras debe realizar obligatoriamente la Comunidad de Propietarios?

Las obras necesarias, que incluyen, la conservación, reparación, rehabilitación y accesibilidad para personas discapacitadas o mayores de 70 años.

Las obras de conservación son aquellas que mantienen el edificio en condiciones de habitabilidad y seguridad, evitar que se deteriore o desaparezca.

Las obras de reparación son aquellas que componen o arreglan el menoscabo sufrido.

Las obras de rehabilitación incluye las obras que se imponen por la Administración.

Las obras de accesibilidad son las que suprimen barreras arquitectónicas para las personas con discapacidad o mayores de 70 años. (Siempre que no superen las tres mensualidad de gastos ordinarios.
 

2. Dentro de las obras necesarias ¿cuáles son ordinarias y extraordinarias?

Las obras de conservación son siempre previsibles, por lo tanto ordinarias (por ejemplo, limpieza de tejados, canalones, etc). Están previstas en el presupuesto anual de la comunidad.

Las obras de reparación pueden ser ordinarias, cuando se deben al uso normal de inmueble, o extraordinarias, cuando surgen por un acontecimiento imprevisible (incendio, inundación, hundimiento ...).

Las obras de rehabilitación y accesibilidad siempre se consideran extraordinarias.
 

3. ¿Qué consecuencias tiene que una obra sea ordinaria o extraordinaria?

Cuando la obra es necesaria (ya sea ordinaria o extraordinaria), todos los propietarios están obligados a contribuir. La diferencia es, que cuando se trata de una obra ordinaria, viene prevista en los gastos generales y, cuando es extraordinaria, no está prevista, y requiere acuerdo de la Junta de Propietarios, por mayoría simple.
 

4. ¿Qué ocurre si un propietario no paga una obra necesaria?

Es obligatorio que la pague, igual que los gastos de la Comunidad, Sino paga, responderá con su piso o local.
 

5. ¿Qué ocurre si compramos un piso, y el anterior propietario debe a la Comunidad el importe de una obra necesaria?

La Comunidad nos la exigirá a nosotros, sino pagamos, responderemos con nuestro piso.
 

6. ¿Qué clases de mejoras se pueden realizar en el edificio por la Comunidad de Propietarios?

Podemos diferenciar:

• Mejoras necesarias:  son las útiles y necesarias para la conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
• Mejoras no necesarias de escaso sacrificio: son aquellas que no superan tres mensualidad ordinarias de gastos comunes.

Estas dos mejoras, si se acuerda por mayoría simple en la Junta de Propietarios, obliga a todos al pago.

• Mejoras no necesarias y gravosas: son las que exceden de tres mensualidad ordinarias de gastos comunes.

En este caso, el que vote en contra del acuerdo, no está obligado a pagar, aunque no pueda privársele de la mejora.

• Mejoras útiles especiales: dentro de las mismas hay dos clases:
• Obras para mejorar la accesibilidad o movilidad de personas con minusvalía, cuyo coste supera las tres mensualidades ordinarias de gastos corrientes. Se tiene que acordar por mayoría de titulares y coeficientes en la Junta de Propietarios. Una vez acordad, obliga a pagar a todos los propietarios, incluso los que votaron en contra.
• Instalación de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, así como, el arrendamiento de elementos comunes. Estas obras necesitan mayoría de 3/5 de propietarios que representen 3/5 partes de la cuota de participación. Una vez alcanzado el acuerdo en Junta de Propietarios, obliga al pago a todos los Propietarios, incluso a los que votaron en contra.
  
  

7. ¿Puede acordarse más de una mejora no necesaria que no supere tres mensualidades ordinarias de gastos comunes al año?

No. Acordada una mejora de esta clase, no se puede acordar otra hasta que pase un año. Porque sería una forma de burlar la Ley, fraccionando el pago de obras costosas.
 

8. ¿Qué ocurre si se acuerda una mejora en la Junta de Propietarios que priva del uso y disfrute de alguna parte del edificio a un propietario?

En este caso, no se podría instalar la mejora sin el consentimiento expreso de este propietario. Tiene, por tanto, una derecho de veto, ya que no basta con que no asista a la Junta de Propietarios y contar su voto como “a favor”. Debe pronunciarse expresamente.
 

9. ¿Qué ocurre si alguien que se ha opuesto y no ha pagado la instalación de una mejora no necesaria, y que excede de tres mensualidades ordinarias del gasto, quiere posteriormente beneficiarse de la mejora?

Puede beneficiarse pagando el coste inicial y lo que corresponda al mantenimiento, actualizados con el interés legal. Para ello calculamos el tiempo transcurrido hasta que el propietario se une al servicio y hacemos la media de los intereses anuales vigentes en ese tiempo.
 

10. ¿Qué ocurre si la instalación de una mejora es poco costosa, pero el mantenimiento de la misma supone un gran gasto?

La Ley no contempla esta posibilidad, pero lo prudente, sería sumar el gasto que supone para cada propietario la instalación de la mejora, más el mantenimiento anual. Lo comparamos con lo que debe pagar al año cada propietario como gastos de comunidad, si la diferencia es mayor de tres mensualidades ordinarias, se entiende que es gravosa, por tanto el propietario puede votar en contra y oponerse al pago.
 

11. ¿Qué posibilidades existen para instalar un ascensor en una Comunidad que carece del mismo? ¿Qué mayoría se necesita?

Según los tribunales hay diferentes casos para instalar un ascensor nuevo, con diferentes mayorías:

12. ¿El arreglo o decoración del portal, se considera una mejora?

Cuando se adecua a la naturaleza y características del inmueble y no es suntuaria o de lujo, se considera obra de conservación.
 

13. ¿La instalación de un portero automático es una mejora necesaria o innecesaria?

Actualmente se considera una mejora necesaria, por lo que tendrán que pagar todos los propietarios.
 

14. ¿Qué mayoría es necesaria para prescindir de los servicios del portero?

Los tribunales han considerado la supresión del servicio de portería como un acto de administración, por tanto, que requiere mayoría simple. Sin embargo, suprimir la portería (elemento físico) requiere unanimidad.

Si se pretendiera contratar los servicios de un portero, la mejora se consideraría innecesaria.
 

15. Cuando se pretende realizar una mejora en el edificio ¿quién determina si la mejora es necesaria o innecesaria?La Junta de Propietarios establecerá en acuerdo aprobado por mayoría, el carácter necesario o innecesario de la mejora. El propietario que esté en desacuerdo, sólo puede impugnar ante los tribunales.