| Gastos Comunes |
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| Escrito por Mª Angeles Lafuente |
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1. ¿Qué son los gastos comunes o generales? Los necesarios para la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble. Todos los propietarios deben abonarlos, aunque no utilicen un determinado servicio o elemento común. 2. ¿Qué son las mejoras? Gastos que tienen por objeto aumentar de manera estable y relevante el valor del edificio. También mejora, de modo cuantitativo o cualitativo, las condiciones de habitabilidad de edificio. 3. ¿Están obligados a pagar los gastos de una obra de mejora, aquellos propietarios que votaron en contra del acuerdo? Depende del coste de la obra. Si cada propietario tiene que desembolsar un pago superior a 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, no estarÃan obligados los propietarios que votaron en contra. 4. ¿Qué ocurre si el propietario que votó en contra de la mejora, quiere posteriormente participar de las ventajas de ésta? Debe abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento de la mejora. 5. ¿En el caso de que el propietario arriende su piso, quién está obligado a pagar los gastos comunes? La regla general que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos, es que los gastos comunes los paga el propietario, y el inquilino paga los gastos que se pueden individualizar por contadores. (Luz, agua, etc) Se puede incluir una cláusula en el contrato, por el que el inquilino se obliga a pagar los gasto de comunidad. Pero tiene que aparecer expresamente en el contrato. Además si el inquilino no paga, el propietario tiene que pagar a la Comunidad, con independencia de que exija el pago posteriormente al inquilino. 6. ¿Qué ocurre si una persona compra una vivienda y el anterior propietario tiene cuotas de comunidad pendientes? El nuevo propietario responde de las deudas vencidas de la anualidad corriente y de las del año anterior. 7. ¿Cómo se determina la cantidad dineraria con que debe contribuir cada propietario a los gastos generales? Existen dos posibilidades:
8. ¿Pueden exonerarse algunos propietarios (normalmente de locales en planta baja o semisótano) del pago de algunos gastos generales? SÃ, pero sólo si lo establecen los estatutos de la comunidad o lo acuerda la Junta de Propietarios por UNANIMIDAD. Sólo se puede exonerar de los gastos de mantenimiento y conservación, porque si por ejemplo, hay que cambiar el ascensor, por seguridad, todos los propietarios deben contribuir a este gasta. 9. ¿Puede un propietario negarse a pagar un gasto, porque la convocatoria de la Junta de Propietarios no se hizo con los requisitos legales? No. Debe pagar, aunque después puede impugnar judicialmente los acuerdos, para que se declaren nulos. 10. ¿Puede negarse un propietario a pagar un gasto general porque el servicio funcione mal? No. Debe pagar, aunque exija la reparación del servicio, si procede de forma urgente. 11. ¿Puede negarse un propietario a pagar un gasto general renunciando a utilizar el servicio, por ejemplo, la calefacción, el portal, las escaleras, etc? No. Si quiere autoexcluirse del uso de un servicio es exclusivamente responsabilidad suya. La obligación de contribuir a los gastos generales no deriva del uso de los elementos comunes, sino de la condición de propietario. Debe pagar porque es propietario, tanto de su piso, local, como de los elementos comunes en su coeficiente correspondiente. 12. ¿Qué es el fondo de reserva? La LPH, en su artÃculo 9.1.f) prevé la constitución de un fondo de reserva. Es un fondo dinerario de titularidad comunitaria, que será como mÃnimo del 5% del presupuesto ordinario de la comunidad. Su finalidad es sufragar obras extraordinarias o urgentes, para el mantenimiento o conservación del edificio. 13. Cuando la Comunidad del Propietarios acuerda la constitución del fondo de reserva, ¿es obligatorio aportar de una sola vez el 5% del presupuesto de la comunidad? La LPH en su Disposición Adicional, permite que en la anualidad que se acuerde la constitución del fondo, se dote con un mÃnimo del 2´5 del presupuesto ordinario. En la anualidad siguiente, se aportará el otro 2´5 del presupuesto. AsÃ, en dos años, se dispone del 5%, que es el mÃnimo exigido por la Ley. 14. ¿Cómo puede la Comunidad actuar ante un propietario que no paga los gastos generales? La Comunidad puede demandar a este propietario judicialmente, a través de un procedimiento sencillo y rápido, que se denomina monitorio. No necesita abogado ni procurador. Para ello debe existir una deuda dineraria, que no supere los 30.000 euros, vencida y exigible. Se puede expedir certificación del Secretario de la Comunidad ( o de quien haga las veces del Secretario) con el Visto Bueno del Presidente, con el importe de la deuda, que se notificará al propietario moroso. 15. ¿Que acuerdo debe adoptar la Junta de Propietarios si quiere demandar a un propietario moroso? Una acuerdo por mayorÃa de los propietarios. La acción judicial puede ejercerla el Presidente, como representante de la Comunidad, o el Administrador por acuerdo mayoritario de la Junta de Propietarios. Este procedimiento permite solicitar el embargo preventivo del piso o local del propietario moroso, sin que la Comunidad tenga que prestar ninguna caución, (esto es, ningún dinero que garantice los daños y perjuicios del embargo). 16. ¿Es necesario requerir extrajudicialmente de pago al propietario moroso para poder demandarlo judicialmente? No. Los requisitos para demandarlo son: que exista una certificación del Secretario, con el Visto Bueno del Presidente, liquidando la deuda. Y que el acuerdo de la Junta de Propietarios se haya notificado al afectado. En todo caso, si se quiere requerir previamente del pago al propietario moroso, este gasto se exigirá al deudor, junto con la cantidad debida. 17. Si un propietario moroso es demandado por la Comunidad de propietarios, y se decreta por el juez embargo preventivo contra sus bienes, ¿puede hacer algo el deudor para evitarlo? Puede presentar aval bancario por la cuantÃa que se haya decretado el embargo, asà levantarÃa el mismo. 18. ¿Qué plazo tiene la Comunidad para exigir al propietario moroso el pago de gastos comunes? Es unánime que el plazo de prescripción es de 15 años. ArtÃculo 1964 del Código Civil. Transcurridos los cuales, ni puede exigirse. 19. Para demandar a un deudor moroso una cantidad no superior a 30.000 euros no es necesario abogado ni procurador. ¿Qué ocurre si la Comunidad de Propietarios utilizan estos profesionales, aunque no sea obligatorio? La LPH viene a reforzar las medidas que permitan luchar contra los propietarios morosos. Por ello, establece en su artÃculo 21.6, que el deudor pague los honorarios del abogado y procurador de la comunidad. Con el lÃmite de la tercera parta de la cuantÃa del pleito. Recordemos que el deudor también tendrÃa que pagar los gastos del requerimiento previo de pago, si se lo ha hecho la Comunidad. |