| Acuerdos de la Junta de Propietarios |
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| Escrito por Mª Angeles Lafuente |
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1. ¿Los inquilinos pueden acudir a las reuniones de la Junta de propietarios? No. Sólo pueden acudir a los PROPIETARIOS de pisos y locales. 2.¿Quién convoca la Junta de Propietarios? El Presidente de la Comunidad (por voluntad propia o a solicitud de un número de propietarios mayor o igual a la cuarta parte, que represente el 25% de las cuotas de participación. 3.¿Cómo pueden ser las Juntas de Propietarios? Pueden ser ordinarias o extraordinarias. La ordinaria se tiene que producir al menos una vez al año, para aprobar el presupuesto y cuentas generales, aunque también se pueden tratar otros temas. Las extraordinarias son para tratar otros temas que no sean la aprobación del presupuesto ni las cuentas generales. 4.¿Puede cualquier propietario pedir por escrito al Presidente de la Comunidad que se estudie un asunto en la próxima Junta? SÃ. El Presidente debe incluirlo en el orden del dÃa de la siguiente Junta que se celebre. El propietario cuenta con este derecho aunque sea moroso. 5. ¿Cuál debe ser el contenido de la convocatoria de la Junta de Propietarios? Debe contener:
6. ¿Tienen derecho a voto los propietarios que al tiempo de iniciarse la Junta mantengan deudas vencidas con la Comunidad? No, independientemente que figuren o no en la lista de morosos. Para privar del derecho a voto tienen que cumplirse tres requisitos:
7. ¿Qué ocurre si se adopta un acuerdo en la Junta de propietarios sobre un tema no incluido en el orden del dÃa? Es nulo. Pero habrá que impugnarlo judicialmente. 8. ¿Se puede utilizar el momento de “ruegos y preguntas†para introducir nuevos asuntos no contemplados en el orden del dÃa? No. Todos los asuntos a tratar deben figurar en dicho orden. 9. ¿Cómo se cita a los propietarios para que acudan a la Junta? Se debe citar a cada propietario en el domicilio que éste haya designado al efecto, siempre dentro de España. Sino a designado ninguno, en el piso o local de su propiedad, perteneciente a la comunidad. Además debe anunciarse en el tablón de anuncios o lugar visible de uso general. (La ley llama a esta notificación, “edictarâ€). Este anuncio debe contener la firma del Secretario y el visto bueno del Presidente ( o la firma del administrador en su caso), y la fecha en la que se realiza la convocatoria (ya que producirá efectos a los 3 dÃas). 10. ¿Con qué antelación se debe citar a los propietarios para que acudan a la Junta? En el caso de la Junta ordinaria, con 6 dÃas de antelación desde la recepción. En el caso de la Junta extraordinaria no hay plazo especÃfico, sólo se establece, que llegue a conocimiento de todos los propietarios. 11. ¿Quién puede asistir a la Junta de Propietarios? Los propietarios por sà o por representante. Esta representación se otorga por un escrito firmado por el propietario. En algunos casos puede asistir el “usufructuarioâ€, siempre en defecto del propietario, que tiene preferencia para asistir. Sólo puede votar el usufructuario en asuntos ordinarios, es decir, acuerdos de mera administración, que no precisen unanimidad, o de obras de conservación o reparación ordinaria. Nunca podrá votar en el caso de obras extraordinarias o de mejora. 12. ¿Cuántos propietarios deben asistir a la Junta para que los acuerdos sean válidos? Cuando se convoca una Junta de propietarios se hace siempre en primera y segunda convocatoria. Para que pueda celebrarse en primera convocatoria, tienen que estar presentes la mayorÃa de los propietarios. Sino se cumple, como ocurre por regla general, se celebra en segunda convocatoria, como mÃnimo media hora después, con los propietarios que estén presentes. 13. ¿Cómo pude adoptarse un acuerdo en la Junta que exija una mayorÃa especial o unanimidad, si sólo acuden a la misma unos cuantos propietarios? Se pueden adoptar estos acuerdos, porque el voto de los ausente, debidamente citados se entiende afirmativo, siempre que una vez notificado el acuerdo adoptado no manifiesten su discrepancia en el plazo de 30 dÃas. 14. ¿Qué mayorÃas exige la Ley de Propiedad Horizontal para adoptar acuerdos en el Junta de Propietarios? La LPH exige distintas mayorÃas dependiendo del tipo de acuerdo: UNANIMIDAD :
15. ¿Puede el propietario que se abstiene de votar en la Junta, impugnar el acuerdo alcanzado? No. Sólo puede hacerlo aquél que votó en contra (la ley lo denomina, salvar el voto). 16. ¿Si se instala un ascensor (por acuerdo de la Junta con la mayorÃa legal) deben pagar también los que votaron en contra o los que no lo utilizan? SÃ, ya que el artÃculo 17.1º de la LPH dice que “los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietariosâ€. 17. ¿Quiénes pueden impugnar judicialmente un acuerdo de la Junta de Propietarios?
18. ¿Qué plazo tienen los propietarios legitimados para impugnar el acuerdo ante los tribunales? Tres meses desde que se adoptó el acuerdo por la Junta. Salvo que sean acuerdos contrarios a la Ley o a los Estatutos, en cuyo caso es un año. 19. ¿Qué acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios pueden impugnarse judicialmente? Aparecen en el artÃculo 18 de la LPH y son los siguientes:
20. ¿Puede impugnar judicialmente un acuerdo de la Junta, un propietario moroso al tiempo de celebrarse la misma, pero que ha pagado o consignado la cantidad que debÃa antes de impugnar? SÃ, en este caso puede hacerlo. 21. ¿hay algún acuerdo de la Junta de Propietarios que puede impugnarse incluso por los propietarios morosos, sin que estos hayan pagado? SÃ, los acuerdos que se refieran a la forma y sistema de participación en los gastos, tanto ordinarios como extraordinarios, y del fondo de reserva. 22. ¿ Qué procedimiento debe utilizarse para impugnar acuerdos de la Comunidad de Propietarios? El procedimiento es el juicio ordinario (artÃculo 249.1.8º de la Ley de Enjuiciamiento Civil), aunque también se reclame cantidad. 23. ¿Se aplican los acuerdos de la Comunidad a pesar de que algún propietario los impugne judicialmente? SÃ. Los acuerdos son eficaces y ejecutivos. Como regla general, no se suspenden por la impugnación. El artÃculo 18 de la LPH, permite la petición en la demanda de la suspensión cautelar del acuerdo. (es decir que el juez acuerde la suspensión provisional del mismo). Pero es una medida excepcional, que exige al que la pide que sea una petición fundada y el ofrecimiento de una fianza para responder de los posibles daños y perjuicios que se ocasionen a la Comunidad con la suspensión del acuerdo. (mitad más uno de los propietarios): Para adoptar todos los demás acuerdos por ejemplo: Para establecer las infraestructuras de recepción de telecomunicaciones y de aprovechamiento de energÃa solar y suministros energéticos colectivos. Para el establecimiento o supresión de servicios comunes de interés general, que son: (voto a favor de todos los propietario). Cuando se aprueban o modifican la escritura pública del edificio o los estatutos de la comunidad. |