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Estatutos y Reglamento de Régimen Interior PDF Imprimir E-mail
Escrito por Mª Angeles Lafuente   
1. ¿Qué son los estatutos de la Propiedad Horizontal?
Los estatutos son normas que regulan la propiedad horizontal. Siempre supeditados a la Ley de Propiedad Horizontal.

Puede otorgarse originariamente con el título constitutivo, adoptando la forma de escritura pública.

También puede otorgarse “a posteriori”. Si se incorporan a la escritura pública de constitución, podrán tener acceso al Registro de la Propiedad. De vital importancia para poder oponerlos a futuros propietarios.

En el primer caso los estatutos se otorgarían por el propietario o propietarios del edificio. En el segundo caso, debe existir acuerdo por unanimidad de la Junta de Propietarios.
 


2. ¿Qué propietarios están legitimados para redactar y aprobar los estatutos?
Según la jurisprudencia, emanada de los tribunales de justicia, se requiere el acuerdo unánime de todos los que han adquirido pisos o locales mediante contratos privados, seguidos de transmisión de piso o local.
 


3. ¿Deben existir siempre los estatutos?
No. En comunidades sencillas, puede ser mejor que no existan, aplicándose directamente la Ley de Propiedad Horizontal.

Hay que tener cuidado con las cláusulas que pueda establecer el promotor-vendedor, en beneficio de unos copropietarios en detrimento de otros, o imponiendo reservas en su propio beneficio.
 


4.¿Qué contenido deben tener los estatutos?
El art. 5.3 LPH enumera las materias que normalmente se incluyen en los estatutos, pero no es una lista cerrada, pueden aparecer más.

La finalidad de los Estatutos no debe ser reproducir artículos de la Ley de Propiedad Horizontal, sino adaptarse a las circunstancias particulares de la Comunidad, pacificando la convivencia.

Los tres bloques de contenido normal de los estatutos son:
  • Uso y destino del edificio: Establecer que destino o uso se considera prohibido para los pisos, locales, garajes, etc, o cual se establece forzoso para alguno o cada uno de estos elementos.
  • Utilización de los servicios y elementos comunes: Establecer que elementos comunes son utilizados por todos los propietarios, si existen elementos comunes para determinados copropietarios, o incluso, si se produce la utilización privativa de elementos comunes.
  • Exoneración o especialidad de distribución de gastos generales: la regla general es la contribución conforme a la cuota o coeficiente de participación, si existen excepciones, deben aparecer expresa y claramente.


5. ¿Qué es el Reglamento de Régimen Interior?
Lo define el artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal. En las Comunidades pueden existir junto a los Estatutos, unas normas que se da voluntariamente la Junta de Propietarios, para regular la convivencia, la adecuada utilización de los servicios y elementos comunes, sin afectar los derechos u obligaciones de los propietarios.

Por ejemplo, regular la hora de apertura y cierre del portar, normas para el tendido de ropa, para la utilización de la caldera, etc
 


6. ¿En que se diferencian los Estatutos del Reglamento de Régimen interior?
Los estatutos pueden definir derechos y obligaciones. Como por ejemplo, exonerar de determinados gastos generales a algún propietario, prohibir un determinado uso de pisos y locales, etc.

Por el contrario, como hemos dicho anteriormente, las normas de régimen interior sólo regularán el ejercicio de esos derechos, pero nunca otorgarán ni quitarán derechos a los propietarios.
 

7. ¿Qué ocurre si en los Estatutos aparecen normas que en realidad son de Régimen Interior, por ejemplo, para regular el tendido de ropa?
Si se contemplan en los Estatutos normas que materialmente son de régimen interno, porque no definen derechos, deben tratarse como tales, y por eso su modificación se llevará a cabo por acuerdo de Junta de propietarios adoptado por mayoría, no por unanimidad, como requieren los Estatutos.


8. ¿Pueden establecer las normas de régimen interior prohibiciones como, no destinar la vivienda a despacho profesional o un local a hostelería?
No. Esta prohibición debe establecerse en los estatutos, porque recorta los derechos de los propietarios. Las normas de régimen interior pueden regular la convivencia y la adecuada utilización de servicios y elementos comunes. El modo de ejercer los derechos y cumplir las obligaciones.


9. ¿Cuál es el contenido habitual del Reglamento de Régimen Interior?
Podemos hacer un listado con el contenido que suelen tener estas normas:
  • Uso de los servicios comunes: reglas para ascensores, calefacción, horario de apertura y cierre del portal, etc.
  • Convivencia: tenencia de animales de compañía, tendido de ropa, retirada de basura, ruido en los pisos o locales.
  • Límites a las facultades de los órganos: como por ejemplo, el Presidente, pero sólo en su actuación en el orden interno, no se pueden limitar las facultades que establece la Ley.
  • Régimen laboral de los empleados de la Comunidad.
  • Regulación de los elementos de ornato.
  • Regulación de las subcomunidades. Las forman los propietarios de una parte del edificio que puede ser físicamente individualizable. (Portal, bloque, fase de construcción)
  • Sanciones en caso de incumplimiento de estas normas.
 
10. ¿Qué ocurre si se incumplen las normas de régimen interior?
La Ley de Propiedad Horizontal no establece ninguna sanción. Estas sanciones las debe establecer la Comunidad de Propietarios, pero no tiene capacidad de ejecución si se incumplen, por lo que habría que recurrir a los tribunales.


11. ¿Obligan las normas de régimen interior a un tercer adquirente de un piso o local?
Las normas de régimen interior no se inscriben en el registro. Sin embargo, si existen, son obligatorias para los propietarios. Los órganos de la Comunidad: Presidente, Secretario, deben facilitar su conocimiento por un tercer adquirente, que se ha actuado con la diligencia debida, y no ha podido conocerlas, no se le podría, por ejemplo, para imponer una sanción.

Por ejemplo, si las normas de régimen interior están dispersas en libros de actas, porque se han ido aprobando cuando surgía la necesidad, no se le puede exigir al tercer adquirente, que examine los libros (cláusulas oscuras – artículo 1.288 del Código Civil).

Los órganos de la Comunidad deberían tener una copia con un texto único y claro y accesible a 3º, con las normas de régimen interior que se hayan aprobado.
 

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