Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.

Concepto de Propiedad Horizontal

 1. ¿Qué es la propiedad horizontal y porqué ley se regula?

El fenómeno de la propiedad horizontal se produce, cuando dentro de un mismo edificio, encontramos la propiedad privada de pisos, locales o garajes, con la propiedad conjunta sobre elementos comunes, que son necesarios para la existencia y uso del edificio.

Se regula por la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.

La Comunidades de Propietarios pueden contar con Estatutos y con Reglamento de Régimen Interior (para regular la convivencia), que deben respetar siempre la Ley de Propiedad Horizontal.
 

2. ¿Cómo nace el régimen jurídico de Propiedad Horizontal?

Para que exista la Propiedad Horizontal, tiene que existir un edificio dividido en pisos, locales, etc, que se venden por separado a distintos propietarios.

Normalmente, el propietario del edificio, antes de proceder a la venta, tiene que otorgar una escritura pública (que es lo que llamamos título constitutivo de la Propiedad Horizontal), el decir, el documento jurídico que posibilita que las relaciones de los vecinos se regulen por las normas de la Propiedad Horizontal. 

3. ¿Qué requisitos son necesarios para que el título constitutivo sea eficaz?

Debe otorgarse en Escritura Pública que deberá contener los siguientes extremos:

• La descripción del edificio (es decir, del inmueble en su conjunto). Localización, linderos, superficie total, número total de plantas, viviendas y locales.
• La descripción de los servicios e instalaciones.
• La descripción de cada piso o local. Asignándole a cada uno de ellos un número correlativo. Esta descripción comprenderá la extensión, linderos, planta y anejos (garaje, buhardilla, sótano). Lo que aparece descrito como anejo, corresponde al propietario del piso o local.
• La cuota o coeficiente de participación. Es un porcentaje muy importante que se asigna a cada piso o local, que va a determinar su participación en los gastos comunitarios o beneficios si los hubiera. Para establecer el coeficiente que corresponde a cada piso o local se tiene en cuenta:
  • la superficie útil en relación al total de inmueble
  • si es exterior o interior
  • la situación (altura y orientación)
  • el uso racional que se presume del mismo.
  • las servidumbres, es decir cargas que pesen sobre el edificio o pisos o locales.  

4. ¿Es necesaria la inscripción de la escritura pública para que produzca efectos jurídicos?

No. Pero es muy aconsejable inscribirla y, así debe hacerse, para poder oponerla frente a terceros.
 

5. ¿Si la escritura del edificio no contempla los servicios e instalaciones se consideran comunes?

Sí. La insuficiencia de la escritura pública no determina negar el carácter de elemento común, demostrando que existe desde un principio o se estableció por Acuerdo de la Junta de Propietarios, se considerará elemento común.
 

6. ¿Quién está legitimado para otorgar la Escritura Pública constitutiva de la Propiedad Horizontal?

Existen varias posibilidades:

• Que exista un único propietario del edificio: deberá otorgar la escritura pública antes de iniciar su venta por pisos.
• Que existan varios propietarios del edificio: deberán otorgarla todos por acuerdo unánime.
• Cuando no es posible de otra forma: por Laudo o resolución judicial.
   

 7. ¿Es legal que nos vendan un piso sin que se haya otorgado la escritura pública del edificio, y se nos introduzca una cláusula de sumisión a lo que se disponga en el título constitutivo pendiente de otorgar?

Aunque esta situación puede darse en la actualidad, no es legal y esconde un fraude de ley. Porque una vez que nos venden un piso, nosotros ya somos propietarios, no existe un único propietario del edificio. Y como hemos dicho, todos los propietarios deben otorgar por acuerdo unánime la escritura pública.

En algunos caso se ha querido argumentar por el vendedor o promotor de los pisos, que lo que se había producido era una “promesa de venta” para esconder la una compra-venta que se había producido. Esto es un fraude y, todos los propietarios, tendrían que participar en ese otorgamiento.