Arrendamientos Urbanos| Lo que debe saber todo dueño e inquilino de un piso |
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| Escrito por Mª Angeles Lafuente |
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Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
¿Qué es un arrendamiento de vivienda? Es un contrato por el cual, una persona (propietario de la vivienda o poseedor de los derechos de la misma) cede a otra persona (inquilino) el uso de una edificación habitable, cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Se aplica también, al mobiliario, trasteros o garaje. CaracterÃsticas básicas:
¿ Cuál será la duración del contrato de arrendamiento? La pactada por las partes. La ley establece una prórroga obligatoria por plazos anuales hasta un mÃnimo de cinco años, salvo que el inquilino manifieste su intención de no renovarlo. Es decir, los primeros cinco años el inquilino decide unilateralmente, si quiere seguir manteniendo el contrato de arrendamiento.
¿Existe algún caso en que no proceda la prórroga obligatoria? SÃ. Cuando al tiempo de celebrar el contrato, se haga constar en el contrato de forma expresa, la necesidad para el propietario de ocupar la vivienda alquilada antes del transcurso de cinco años, para destinarla a vivienda permanente para sÃ.
¿Qué ocurre sà en el contrato no se ha estipulado la duración o es indeterminada? Se entiende celebrado por un año.
¿PodrÃa prorrogarse el contrato después de los cinco años? SÃ. En el caso de que llegada la fecha de vencimiento, transcurridos los cinco años, ninguna de las partes haya notificado a la otra su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años, salvo que el inquilino notifique con un mes de antelación al propietario su voluntad de no renovar el contrato
¿Qué es la fianza que debe prestar el inquilino? A la celebración del contrato es obligatorio, que el inquilino presta una fianza en metálico por una mensualidad de renta. Es una garantÃa de el cumplimiento de sus obligaciones. Permanecerá en posesión del propietario hasta el fin del contrato. Una vez comprobado que no existen daños en la vivienda y su mobiliario, se devolverá al inquilino.
¿Cómo se determina la renta que debe pagar el inquilino? Se estipula libremente por las partes. Salvo pacto en contrario el pago de la renta será mensual, efectuándose en los siete primeros dÃas del mes. El propietario está obligado a entregar recibo de pago. Salvo que se pacte otro forma que deje constancia, como la domiciliación bancaria.
¿Cómo se actualiza la renta? Durante los cinco primeros años, sólo puede actualizarse en la fecha en que se cumpla un año de la vigencia del contrato. Se aplicará a la renta correspondiente al año anterior, la variación porcentual de Ãndice de Precios de Consumo (IPC), del perÃodo de doce meses anteriores a la fecha de cada actualización. A partir de sexto año, la actualización se regirá por lo pactado por las partes.
¿Es posible elevar la renta por la realización de mejoras en la vivienda? SÃ. Deben transcurrir como mÃnimo cinco años, para poder elevar la renta. Se hará en función del capital invertido en la mejora, sin que pueda exceder del 20 por 100 de la renta vigente.
¿Quién paga los gastos generales y los de servicios de la vivienda? Salvo pacto expreso en contrario, el propietario pago los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, (comunidad, tributos...) Como regla general, los gastos por servicios que se individualicen mediante aparatos contadores correrán a cargo del inquilino.
¿Quién debe realizar las reparaciones necesarias? El propietario debe realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Sin derecho a elevar la renta. Siempre, que el deterioro no sea directamente imputable al inquilino. El inquilino debe realizar las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
¿Permite la ley la cesión del contrato y subarriendo? Sólo se puede ceder el contrato con el consentimiento por escrito del arrendador. Sólo se permite el subarriendo parcial con el consentimiento por escrito del arrendador.
¿Qué ocurre si el propietario vende la vivienda a un tercero, antes de que transcurran los cinco años de vigencia del contrato? El adquirente quedará subrogado en los derechos y obligaciones del propietario (vendedor). Es decir, el inquilino continúa con el contrato de arrendamiento en los mismos términos |